Hace 18 años, cuando el Ayuntamiento de La Oliva adjudicó el contrato para un macroparque de ocio en Corralejo, las expectativas eran elevadísimas. Sobre una parcela pública de 159.187 metros cuadrados, se aspiraba a desarrollar un moderno complejo de atracciones, con instalaciones de ocio, hostelería y deporte, que atrajese a los turistas y que fuese una referencia en Canarias. Hoy en día queda en pie el parque acuático, que desde el estallido de la pandemia no ha abierto sus puertas, y unas canchas de pádel. El resto de las instalaciones están totalmente destrozadas, convertidas en una de las peores postales turísticas de Fuerteventura.

Ahora, el ayuntamiento ha iniciado los trámites para anular el contrato con la empresa concesionaria, Ociopark Corralejo SA, pero no será sencillo. De fondo hay un complejo panorama económico: unas pérdidas acumuladas por la empresa de 31 millones de euros, la autorización de hipotecas sobre la concesión que sumaron 30 millones de euros y el impago del canon a las arcas municipales, que se estima en 400.000 euros.

La alcaldesa de La Oliva, Pilar González, ha puesto en marcha el procedimiento para la “resolución del contrato”, que adjudicó el Ayuntamiento presidido por su padre, Domingo González Arroyo, en abril de 2003. La empresa con la que se contrató el proyecto, la edificación y la posterior explotación del macroparque de ocio fue Joca Ingeniería y Construcciones SA. Dos años después, en julio de 2005, el pleno municipal autorizó la cesión del ya entonces denominado Baku a la empresa que desde aquel momento la ha explotado. En la actualidad, la única actividad privada que funciona es la de las pistas de pádel.

En sus orígenes, el plan de viabilidad económica que presentó Joca al concurso lanzado por el Ayuntamiento de La Oliva preveía unos 3,3 millones de euros de beneficios brutos al año: 761.000 del parque acuático, 585.000 euros del pub Europa, 425.000 euros del mercadillo, 358.000 euros del bingo, 348.000 del Jardín de la Naturaleza, 212.000 euros de un miniparque de atracciones, 206.000 euros del restaurante canario, 180.000 euros de un minigolf o 170.000 euros de una bolera, entre otros negocios. También aparecían 538.000 euros de beneficios anuales de una clínica, que nunca llegó a abrir sus puertas.

Las instalaciones ocupan 159.000 metros públicos y casi todas están destrozadas

La realidad fue bien distinta. Las cuentas anuales de Ociopark Corralejo reflejan, al cierre del ejercicio 2019, casi 31,2 millones de euros de resultados negativos acumulados durante los años de explotación del Baku. Hubo años en los que se imputaron pérdidas de más de cinco millones de euros, como 2007 y 2008, tal y como consta en una auditoría encargada por el Ayuntamiento de La Oliva.

En febrero de 2005, unos meses antes de que Baku cambiara de manos y pasara de Joca a Ociopark Corralejo, el Ayuntamiento de La Oliva autorizó que se hipotecara la concesión del macroparque de ocio por 20 millones de euros. A los auditores les sorprende que la institución municipal diese vía libre a “esta operación de financiación”, que “difiere sustancialmente de la establecida en el estudio económico de viabilidad” del macroparque de ocio. Y también les “llama poderosamente la atención” que el contrato se adjudique por 17,4 millones de euros pero luego, cuando se presenta el proyecto y se solicita la licencia de obras, el presupuesto asciende a 21,8 millones de euros.

La documentación de una auditoría revela 31 millones de pérdidas acumuladas

En 2006, se dio vía libre a ampliar la hipoteca inicial en otros cinco millones. En aquel entonces, se justificó su “necesidad” en “una mejora global” y en un cambio de uso “por petición municipal”, aunque la empresa no presentó previamente ninguna modificación del proyecto que recogiera “esas circunstancias”. Las instalaciones del complejo Baku se pusieron en funcionamiento en 2007, pero “con anterioridad al inicio de la explotación ya se había constituido sobre la concesión una carga hipotecaria por valor de 25 millones de euros”, sin contar los intereses. “Antes del inicio de la explotación”, la empresa “ya había incurrido en un exceso de deuda crediticia”. En 2011 se constituirían dos nuevas hipotecas, de 4,5 y 1,3 millones, “al igual que en el caso anterior sin realizar valoración ni revisión alguna”, se señala en la auditoría.

Incumplimientos

En el acuerdo que acaba de adoptar el Ayuntamiento de La Oliva para tramitar la anulación del contrato del Baku, se acuerda dar traslado al Registro de la Propiedad para que efectúe una “anotación preventiva” del expediente abierto. En un informe de Tomás Ramón Fernández, catedrático de Derecho Administrativo, encargado por la alcaldesa para justificar la medida, se concluye que “la existencia de incumplimientos de la concesión imputables” a la empresa “no ofrece la más mínima duda”. Se trata, dice, de “incumplimientos graves” que justificarían la anulación del contrato. Entre ellos, que “durante más de 10 años” no ha cumplido la obligación de pagar el canon estipulado al ayuntamiento, a razón de 36.000 euros por ejercicio. “La deuda acumulada por este concepto se aproxima ya a los 400.000 euros”, señala. El “impago puro y simple” que ha ocurrido, prolongado durante más de una década, es una falta que “por sí sola” podría justificar la resolución del contrato, añade.

La empresa no ha pagado canon a La Oliva y debe unos 400.000 euros

El “estado de abandono” en el que se encuentran buena parte de las instalaciones, consecuencia del “incumplimiento de los deberes de conservación y mantenimiento” por parte de Ociopark Corralejo, constituye otra “falta muy grave”, incide el catedrático. El hecho de que no se ejecutara la clínica situada en la zona destinada a “equipamiento institucional”, de la que sólo se completó el cerramiento exterior y las carpinterías, sería otra “falta muy grave” por el “abandono” de unas obras sin causa justificada.

La vista gorda que durante años aplicaron los responsables del Ayuntamiento de La Oliva, o “cierta laxitud en la vigilancia” de cómo actuaba la empresa concesionaria, como lo define el dictamen jurídico, “no impide declarar, cuando procede, la resolución del contrato”, aclara el catedrático. La falta de fiscalización, sugiere, “muy probablemente se explica por la preocupación de no agravar la situación económica del concesionario, que no fue nunca desahogada”.

Un dictamen destaca la “ruina real” y el “grave deterioro” de  las instalaciones

El jurista resalta “la magnitud de los incumplimientos en los que el concesionario ha incurrido”, en contra de las obligaciones de conservación fijadas en el contrato, que han llevado a “la ruina real” a una de las tres zonas del parque y “el grave deterioro de otra, que tampoco está en condiciones de funcionar”, por lo que entiende que hay motivos acreditados para anular la concesión responsabilizando a la empresa.

El vandalismo y la ausencia de vigilancia han ido degradando de forma continuada la zona. En el interior del recinto se han producido diversos incendios. Uno de ellos, en mayo de 2019, probablemente el más aparatoso, calcinó un barco de madera. “No ha ocurrido una desgracia por la intervención, muchas veces, de los bomberos”, señaló en el pleno el concejal Rafael Benítez (Gana Fuerteventura).

Indemnización

Una de las claves del futuro del Baku serán las consecuencias económicas. Para el concejal Juan José Rodríguez (CC), ahora en la oposición y responsable de Hacienda con el anterior gobierno, “la parte económica va a traer cola, por ambas partes, y se va a complicar”. Se tendrá que calcular cuánto tendría que abonar la empresa al ayuntamiento, y viceversa. En ese sentido, en el acuerdo aprobado en pleno recientemente –con nueve votos a favor y ocho abstenciones- se establece también la emisión de un informe económico para “valorar el importe de la indemnización y el valor de los bienes objeto de reversión”, que pasarían de la empresa concesionaria al Consistorio. La legislación establece que el ayuntamiento tendría que abonar “el precio de las obras e instalaciones” pero, eso sí, subraya el catedrático contratado por la Corporación municipal, “teniendo en cuenta su estado y el tiempo que reste para la reversión”. Hay que destacar que esa reversión al ayuntamiento estaba prevista al finalizar un plazo de 48 años.

Las hipotecas de la concesión por 30 millones de euros son el principal escollo

El dictamen jurídico apunta que “las instalaciones de la zona denominada Jardín de la Naturaleza tienen realmente un valor cero, porque están arruinadas y hace mucho tiempo que han dejado de funcionar”. Y las de la zona de “equipamiento institucional” requieren, según los técnicos del ayuntamiento, “en la práctica totalidad de los casos, una labor de reparación para volver a ponerlas en funcionamiento”. “En algún caso, como ocurre con la bolera, las pistas se encuentran actualmente inservibles y faltan además el equipamiento y el mobiliario”, recuerda.

“Pensando justamente en casos como el presente” del complejo Baku, señala el catedrático, la legislación “ha previsto la posibilidad de exigir al contratista el pago de una indemnización por los daños y perjuicios que se conducta hubiese podido causar a la Administración” si excede la fianza que la empresa tuvo que presentar, que fue de unos 697.000 euros. Para el cálculo de esa indemnización, explica, hay que valorar “necesariamente” los gastos que el ayuntamiento “tendrá que hacer para poner las instalaciones” en “perfecto estado de conservación”. “También habrá que computar de algún modo el tiempo que las instalaciones” citadas llevan sin funcionar, “que también ha supuesto un daño objetivo para el municipio y, en especial, para su oferta turística”.

Un catedrático ve “impensable” que los bancos acreedores asuman la gestión

La extinción de la hipoteca que pesa sobre la concesión del Baku es uno de los aspectos, a priori, más complejos. La “vida de la hipoteca”, señala el catedrático en su dictamen, depende de que se anule la concesión. Los bancos acreedores tendrían un derecho de subrogación, de tal manera que podrían asumir la explotación del parque temático, aunque el jurista considera que dada la situación de ruina del Baku “es impensable” que vayan a dar ese paso. En todo caso esa subrogación tendría que ser autorizada por el ayuntamiento, que ahora tendrá que notificar a los bancos por si quieren personarse en el procedimiento abierto.

El “desenlace habitual”, señala el jurista contratado por La Oliva, es que el ayuntamiento y los acreedores hipotecarios “se pongan de acuerdo para fijar la cuantía de la deuda” y que, si no hay acuerdo, la institución quede “liberada” entregando a los acreedores el “importe de la indemnización que correspondiera al concesionario”. En la documentación de la auditoría encargada por el ayuntamiento se reflejan deudas a largo plazo con bancos que suman 24,7 millones, mediante un crédito sindicado que se formalizó con Banco Popular, Banco Pastor, Banesto, Bancaja, Caja Extremadura y Caja Badajoz. “No podemos permitir que Baku sea la imagen de entrada a Corralejo”, decía en el pleno el concejal socialista Julio Santana. Sobre la complejidad económica, se ponía la tirita antes de la herida: “Que sea lo menos dramático posible para las arcas municipales”.