El Plan General de Ordenación (PGO) de Pájara, que ya se ha aprobado en parte y que se espera que salga adelante en su totalidad en breve, es uno de los primeros planes en Canarias en abordar el problema del alquiler vacacional, condicionando la apertura de nuevas viviendas vacacionales en función de las características de cada tipo de suelo y de parcela.

El documento, elaborado por el equipo del arquitecto urbanista Jorge Coderch, aporta soluciones para que no se puedan abrir viviendas vacacionales en cualquier parte del municipio.

La escasez de inmuebles residenciales se ha convertido en uno de los problemas más graves en Fuerteventura, y especialmente en el sur. El documento, por otra parte, no hace ninguna consideración respecto a las viviendas ya existentes, que podrán seguir en funcionamiento.

 Las determinaciones sobre la vivienda vacacional se recogen en la Modificación Menor B del PGO, dentro de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizada, en el capítulo dedicado a los conceptos y condiciones de los usos del suelo. Esta normativa se aprobó por unanimidad en pleno el pasado 21 de septiembre.

La modificación aprobada también permite la construcción de vivienda en suelo urbano consolidado, así como el desbloqueo de proyectos estratégicos para el desarrollo socioeconómico local.

Las viviendas vacacionales, salvo las ya existentes que cuenten con acceso al registro turístico, tendrán que cumplir, en cualquier caso, una serie de condiciones. En primer lugar, “deberán contar con el equipamiento mínimo exigido” por el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y por el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos. Igualmente, está regulado en el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

También deberán cumplir con una dimensión mínima, que será la establecida para el uso residencial. Además, no podrá haber un número de viviendas vacacionales superior al número de inmuebles permitidos que establezca el fichero del ámbito correspondiente.

El Plan no contempla un número determinado en el municipio o en una zona, sino que fija unos condicionantes por cada parcela y tipo de suelo. Aquellos terrenos que cumplan con esas condiciones podrán transformase en viviendas vacacionales.

En cualquier caso, las viviendas vacacionales no se permiten en las áreas de uso característico residencial de Pájara, Toto, Cañada del Río (sectores C5, C7, C8, D12), La Lajita, La Lajita 2000, Morro Jable y Ampliación de Morro Jable.

En el resto de las áreas residenciales, así como en las residencial-turísticas o turísticas podrán registrarse como uso compatible del residencial en aquellas parcelas en que se admita expresamente en la ficha del ámbito correspondiente. En las fichas de las parcelas, en el uso de vivienda unifamiliar, se indica si el uso turístico extrahotelero es o no es compatible. En algunas zonas sería compatible con una dimensión superior a 400 metros cuadrados.

En los planos de ordenación pormenorizada del Plan General se determina para cada parcela o manzana el uso principal, que en el caso del turístico se distingue entre los específicos de hotelero o de extrahotelero (apartamento y villa), admitiéndose como usos secundarios los compatibles que aparecen en las fichas correspondientes.

Si la ordenación pormenorizada determina como principal el uso hotelero no se permite como compatible el uso turístico extrahotelero. Sin embargo, cuando se determina por la ordenación pormenorizada el uso principal turístico extrahotelero (apartamento y villa), se considera compatible el uso turístico hotelero.

Las viviendas vacacionales no se permitirán en las áreas de uso característico residencial de Pájara, Toto, cuatro sectores de Cañada del Río, La Lajita, La Lajita 2000, Morro Jable y Ampliación de Morro Jable

El pasado mes de mayo, el pleno de Pájara aprobó de forma inicial el PGO con los votos favorables de Pedro Armas (Asambleas Municipales de Fuerteventura), Dunia Álvaro (Partido Popular), Miguel Ángel Graffigna (Nueva Canarias), Alexis Alonso (Coalición Canaria) y Rafael Perdomo (Juntos por Pájara). El Plan no contó con el apoyo del PSOE. El alcalde en ese momento, Pedro Armas, destacó que el Plan serviría, además, para “liberar suelo para viviendas y servicios sociales y para infraestructuras deportivas, educativas y sanitarias”.

 La Modificación Menor B -que salió adelante por unanimidad en septiembre- también permitirá la edificación de nuevas viviendas y otorgar licencias para la remodelación del Parque Tagoror de Morro Jable, entre otros proyectos, como el Centro de Atención Especializada (CAE) o el IES de La Lajita.

El alcalde de Pájara en la actualidad, Alejandro Jorge, señaló que esta aprobación “dará margen de maniobra en los núcleos urbanos consolidados y, sobre todo, garantía jurídica para ejecutar licencias y convenios que mejorarán y modernizarán estas zonas”.

Sentencia

A las viviendas vacacionales que ya tienen el visto bueno del Cabildo de Fuerteventura no les afecta el nuevo planeamiento, que se limita a fijar esas condiciones para garantizar una calidad en la oferta alojativa, entre otras cuestiones.

Respecto a las ya existentes, deberá ser la legislación turística del Gobierno de Canarias la que establezca unos parámetros de calidad y las pertinentes inspecciones. En una reciente sentencia, del pasado mes de julio, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, el fallo avala una resolución del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria que ponía coto al alquiler vacacional ordenando el cese de la actividad de una vivienda, al aplicar las determinaciones y restricciones incluidas en el Plan General de Ordenación Urbana.

Otros usos

El PGO de Pájara también determina otros usos compatibles al de vivienda unifamiliar, como el de hotel o casa emblemática “exclusivamente en los elementos arquitectónicos inventariados o que se incluyan en el Catálogo de Protección, así como los establecimientos turísticos existentes que cuenten con autorización turística siempre que cumplan las limitaciones y condiciones establecidas en la legislación sectorial y el planeamiento insular”.

El Plan distingue entre establecimimentos hoteleros (hoteles, hoteles urbanos, emblemáticos, rural) y extrahoteleros como aquel “establecimiento turístico que ofrece servicio de alojamiento acompañado o no de otros servicios complementarios” y pueden ser apartamentos, villas (de tipología edificatoria aislada), casa emblemática, casa rural o vivienda vacacional.

La definición que hace de la vivienda vacacional es la de un “establecimiento extrahotelero en vivienda, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en la reglamentación turística, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio”.