La Consejería de Transición Ecológica, Lucha contra el Cambio Climático y Planificación Territorial del Gobierno de Canarias ha iniciado 13 expedientes de otras tantas modificaciones menores del Plan General de Ordenación (PGO) de Pájara, así como los procedimientos de evaluación ambiental estratégica simplificada de dichas modificaciones. Lo hizo apenas unos meses después de que el pleno municipal aprobara de forma inicial el nuevo Plan General, que aún sigue su recorrido, pero al que, después de cuatro años de tramitación, le faltan pocos pasos para su aprobación definitiva.

Al nuevo Plan General de Pájara, que vendrá a sustituir al que está vigente, que se remonta a 1989, le falta aprobar definitivamente el documento de ordenación estructural y que pase por el Órgano Ambiental de Canarias, que debe dar el visto bueno o poner reparos a la evaluación ambiental. Aún no hay una fecha prevista para este trámite pero, en caso de que no haya reparos, se aprobaría de forma definitiva.

Las citadas modificaciones puntuales que, de forma paralela está acometiendo el Gobierno de Canarias, nacen de una sentencia judicial del año 2011, aún sin ejecutar, y de la obligación de cumplirla. Y, yendo aún más atrás, tiene su origen en la Ley de Medidas Urgentes de 2009, impulsada por el Ejecutivo de Paulino Rivero con Domingo Berriel como consejero de Política Territorial.

Las modificaciones que convertirán en suelo rústico un suelo destinado a ser construido, afectan a las parcelas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 del Suelo Urbanizable Programado (SUP) número 1 de Morro Jable, en la trasera del puerto de la localidad, cerca de donde Calero Marinas está construyendo ahora el muelle deportivo. También afecta a las parcelas C1, C4, C7 y C8 del área de planeamiento diferenciado APD-3 Mal Nombre-Tierra Dorada, una urbanización que cuenta con un complejo de apartamentos cerrado al público, que se explotó durante años como Dunas Caleta del Sol.

La medida del Gobierno de Canarias afecta, del mismo modo, a la parcela 13 del área de planeamiento diferenciado Esquinzo Butihondo UAU número 2 de Pájara. Se trata del solar próximo al conocido Hotel Royal Palm y se encuentra entre dos parcelas ya construidas.

Las piezas de suelo que se convertirán de forma temporal en rústicas pertenecen, en su mayoría, al Grupo Lopesan a través de varias sociedades, como Dehesa de Jandía SA.

Moratoria en crisis

En 2009, el Gobierno de Canarias aprobó la Ley de Medidas Urgentes, que incluía el artículo 17 que establecía que los suelos urbanos de uso turístico y los suelos urbanizables sectorizados y ordenados con destino total o parcialmente turístico, que no hubieran quedado desclasificados por las Directrices del Turismo de 2003 y que siguieran sin edificar con motivo de aquella moratoria turística, pero que mantuvieran sus derechos urbanísticos consolidados, podían optar por una compensación. Lo curioso del caso es que en 2009, con nueva moratoria o sin ella, en plena crisis del ladrillo, ningún promotor tenía intención de construir nada.

Ese artículo de la Ley de Medidas Urgentes bajo la presidencia de Paulino Rivero, permitía desclasificar los suelos mediante una modificación puntual del planeamiento y pasarlos a rústicos de protección territorial, pero solo durante cinco años. Transcurrido ese tiempo, el Gobierno podría incluso optar por la expropiación forzosa del suelo, además de iniciar el procedimiento para la indemnización por no poder construir.

SUP-1 de Morro Jable.

Hay parcelas en Tierra Dorada, Esquinzo y Morro Jable que pasan a rústicas

Algunos promotores se acogieron a este artículo, pero el Gobierno no les contestó. Fueron a los tribunales y ganaron, pero tampoco se ha ejecutado la sentencia. El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) también reconoce a las empresas la posibilidad de que se fije la indemnización, pero les denegó otra reclamación por los gastos ocasionados por la concesión de la licencia.

Ahora, muchos años después y en un contexto tanto legal como urbanístico, económico y social muy distinto, el TSJC insta al Gobierno a la ejecución de esa sentencia, y la Comunidad Autónoma ha iniciado las modificaciones menores de los planeamientos. Además de los de Pájara, hay casos similares en Playa Blanca (Lanzarote) y en el sur de Gran Canaria. Hay 36 expedientes en total y las indemnizaciones que piden los promotores suman más de 700 millones de euros. En Fuerteventura, se desconoce con exactitud el importe de la compensación económica, pero en su momento el dueño del suelo, la cadena turística Lopesan, reclamó en conjunto más de 130 millones de euros.

La urbanización Tierra Dorada, entre Canalbión y Esquinzo, es una de las afectadas por estos procedimientos. Tiene una superficie de casi un millón de metros cuadrados y ocupa una gran franja de costa. En el nuevo Plan General, Tierra Dorada mantiene su clasificación como suelo urbano, aunque debe finalizar su urbanización; pero deberá pasar ahora a rústico durante cinco años. El SUP-1 de Morro Jable se incorporó al Plan General de 1989 con un plazo máximo de ejecución de ocho años, pero no se urbanizó, excepto una pequeña parte. Tampoco se adaptó a la legislación urbanística y, por tanto, el nuevo Plan General considera que  quedó “en situación de obsolescencia”. Una parte del suelo se podría considerar urbanizable.

El contexto legal es distinto ahora, no solo porque se esté a punto de aprobar otro Plan General, sino porque el polémico artículo 17 de la Ley de 2009 ya fue derogado por la Ley de Renovación y Modernización Turística de 2013. La moratoria tampoco está en vigor. En este tiempo se aprobó la Ley del Suelo de 2017, que sustituyó todo el marco legal anterior. Pero es que, además, ahora el Gobierno quiere llevar a cabo, para ejecutar una sentencia, una medida que tenía un carácter cautelar y temporal para afrontar una situación determinada que ya no existe.

Desclasificados

Por otra parte, según los expertos consultados por Diario de Fuerteventura, la mayoría de los suelos de Pájara, que ahora se pasarán de forma temporal a rústicos, debían haber sido desclasificados sin coste, porque no habían culminado sus obligaciones urbanísticas. Muchas de esas parcelas no se debían haber acogido en aquel momento a ese artículo 17 de la Ley de Medidas Urgentes porque ya no eran urbanas.

De hecho, algunas estaban dentro de un plan parcial que ya había sido anulado por los tribunales y, siendo rústicas, sin embargo, no solo se acogieron a la moratoria de 2009, sino que ahora pueden recibir una indemnización millonaria y convertirse luego en urbanas para su posterior desarrollo. 

Lopesan reclama una indemnización de 130 millones de euros

El Gobierno de Canarias tiene que fijar la indemnización a pagar a los promotores, y ahora, la reclasificación de los suelos mediante una batería de modificaciones menores del Plan General, lo que va a provocar el aumento del periodo de intereses de demora a pagar y, por tanto, la cuantía.

El nuevo Plan General, elaborado por el urbanista Jorge Coderch, no incorporó estos cambios para congelar como suelo rústico las mencionadas parcelas, al considerar que era algo ya resuelto desde hace una década, cuando se cumplían los cinco años estipulados para frenar su construcción.

Sin embargo, el Ejecutivo canario ha seguido adelante con esas modificaciones puntuales en lugar de hacer una valoración y abonar la indemnización a los propietarios, aunque la valoración fuera impugnada posteriormente en los tribunales. El Gobierno remitió las órdenes de modificación al Ayuntamiento de Pájara en septiembre de 2021 para que realizara las consideraciones convenientes al respecto, y no se presentaron alegaciones ni se empezó la tramitación, que el Ejecutivo ha realizado de oficio.